En nuestra guía completa para vender tu propiedad rápidamente hablamos de la importancia que adquiere el hecho de determinar un precio que sea adecuado. Para tal fin, es imprescindible llevar a cabo un proceso importantísimo, en el cual profundizaremos a continuación. Nos referimos al de tasación de propiedades.
Concretamente, averiguaremos en qué consiste, cómo funciona y los diversos aspectos en los que se fijan los profesionales del sector a la hora de calcular el valor que tiene un inmueble.
Qué es
Para entender el proceso, primero toca saber qué es la tasación de propiedades. Básicamente nos referimos a una evaluación que lleva a cabo un experto en la materia con el objetivo de hacerle saber al vendedor el precio del inmueble del que pretende desprenderse.
El vendedor no es el único al que le interesa esta información. Por supuesto, el comprador también puede hacer uso de ella y, si aplica los 5 consejos para negociar el precio de compra de una vivienda, lo más probable es que acabe consiguiendo una merecida rebaja.
A la lista hay que sumar al banco. ¿Con qué fin hace uso del dato proporcionado por el tasador? Lo utiliza para calcular el total de dinero que deberá prestar a su cliente para que pueda hacerse con la vivienda en cuestión, lo cual exige informarse de antemano sobre cómo entender los tipos de hipotecas y elegir la adecuada.
Cómo se hace el proceso
Ha llegado el momento de saber cómo tiene lugar este procedimiento. Eso sí, antes debes saber que existen tres métodos distintos y que las acciones que se llevan a cabo cambian radicalmente en función del sistema por el que se opta.
Tasación en línea
Es probable que, navegando por la red, hayas dado con plataformas en línea que prometen darte una valoración monetaria de tu vivienda en tan solo un par de minutos. ¿Crees que es un timo? En absoluto. Lo cierto es que estas herramientas funcionan, aunque por supuesto, sus resultados no son tan fiables como los que obtiene un tasador experto que acude presencialmente al inmueble para evaluarlo.
Hace años, cuando se dio a conocer este método, pocas personas accedían a utilizarlo porque se veían obligadas a introducir mucha información que consideraban sensible. Sin embargo, hoy en día los usuarios saben que los datos se procesan de manera segura y con todas las medidas oportunas en términos de privacidad.
Pero, ¿a qué información nos referimos? Lo primero que tienes que indicar para que tenga lugar la tasación en línea es la dirección en la que se encuentra el inmueble.
A continuación, introduce los metros cuadrados que abarca la superficie: tanto el terreno en sí como el espacio que puede habitarse, dos conceptos que son distintos. La información necesaria va más allá comprendiendo también cuántas habitaciones tiene la casa o el piso -así como los baños en total-, y los extras con los que cuenta: desde un jardín hasta una piscina.
A partir del momento en que la herramienta en línea cuenta con toda la información que tú mismo le has proporcionado, se encarga de cotejar los datos para hacerte saber en pocos segundos cuál es el valor de la vivienda.
Si te preguntas cómo lo calcula, has de saber que primeramente tiene en cuenta lo cerca o lejos que tu inmueble está de elementos tan importantes como los colegios, las tiendas y el transporte público.
Aunque estos datos tal vez te parezcan fáciles de tratar, hay otros algo más complejos como el de averiguar si en las proximidades se ejecutará en un futuro algún tipo de obra o construcción que pueda restar valor, así como aumentarlo. Por ejemplo, si en una calle más allá se dará forma a una Vivienda de Protección Oficial, generalmente esto se traduce en que disminuya el valor de la vivienda. Pero, ¿qué pasa si lo que se construye es un centro comercial? Entonces sucede todo lo contrario.
A su vez, es reseñable que este proceso de tasación de propiedades que tiene lugar vía online es mucho más preciso si la base de datos de la plataforma en cuestión cuenta con una gran cantidad de inmuebles que se venden en ese momento.
Si bien es cierto que no es ni mucho menos el sistema más fiable, al haber hoy en día tantísimas casas y pisos en venta en Internet, la comparación que realiza la herramienta es muy precisa y su resultado es bastante acertado.
Tasación llevada a cabo por uno mismo
Aunque el nivel de precisión del anterior método es bastante alto, puedes aumentarlo realizando tú mismo la tasación. Para tal fin, tendrás que comparar tu inmueble con los demás que están en venta y que sean de características parecidas.
Si no te fías de proporcionar datos como la dirección de tu vivienda o simplemente quieres asegurarte de que el valor obtenido se ajusta a la realidad, es un sistema muy recomendable. Eso sí, prepárate para pasarte unas cuantas horas buscando anuncios.
Será habitual que encuentres inmuebles que inicialmente se parecen al tuyo pero, profundizando en el anuncio en cuestión, des con un aspecto que los diferencia por completo y que, por ende, dan pie a que el precio a pagar por dichas viviendas sea muy superior o inferior si lo comparamos con tu bien raíz.
Por otra parte, también has de tener en cuenta que el precio de un anuncio no determina el valor real de ese inmueble. Algunos inmuebles pasan años anunciados, experimentando numerosas rebajas hasta que se cierra la venta. Esto significa que, durante todo ese tiempo, en ningún momento ha tenido un precio real, es decir, ajustado al mercado actual.
Sin embargo, puedes averiguar por tus propios medios el valor de la vivienda. Una buena manera de hacerlo consiste en investigar cuál es el precio medio que se está pagando a día de hoy por cada metro cuadrado.
Hay muchos portales online que ofrecen esta información, bastando simplemente con introducir la dirección. En un abrir y cerrar de ojos, la herramienta coteja los precios de los diversos inmuebles emplazados allí, dándote a conocer este dato que podrás utilizar fácilmente.
Por ejemplo, supón que en un barrio en concreto de Valencia, el precio medio por cada metro cuadrado es de 2.700 euros. El inmueble que quieres vender se ubica en esa misma zona y tiene una superficie de 75 metros cuadrados. Así pues, realizando una sencilla multiplicación, sabrás que el precio adecuado para ese bien raíz rondará los 202.500 euros. Pero, ¿qué pasa con el año de construcción? ¿Las viviendas anunciadas incluyen muebles o no?
Tasación realizada por un profesional
Como acabamos de ver, hay diversas variables y aspectos en general que deben tenerse en cuenta al hacer comparaciones con otras viviendas. Así pues, si no tienes experiencia en lo que respecta a la tasación de propiedades, es muy probable que la cifra resultante que obtengas no se ajuste lo más mínimo a la realidad.
Esto podría traducirse en dos escenarios completamente distintos. El primero se resume en determinar un precio demasiado alto, lo cual te llevaría a tardar muchísimo en vender el inmueble o ni siquiera conseguirlo. El segundo escenario consiste en que una gran cantidad de interesados te contacte, desprendiéndote de tu inmueble en un abrir y cerrar de ojos. Tal vez sea una buena noticia si tenías una urgencia económica, pero podrías haberle sacado bastante más dinero a ese bien raíz. Por otra parte, en un futuro cuando declares las ganancias, Hacienda se hará muchas preguntas si ve que has vendido un inmueble bastante por debajo del precio de mercado. Para evitar escenarios tan adversos como los que acabamos de describir, lo mejor que puedes hacer es recurrir a un tasador.
En su momento ya describimos los beneficios de trabajar con un agente inmobiliario profesional. De nuevo, vuelve a hacerse evidente que depositar la confianza en un experto en la materia es muy beneficioso.
Aunque hablamos de tasadores, no solo es posible recurrir a esta figura. Del listado también forman parte los arquitectos, así como precisamente los agentes inmobiliarios que hemos mencionado en el anterior párrafo.
Antes de acudir a la cita, el profesional en cuestión ya domina el mercado local, así que sabrá de antemano cuál podría ser el precio de tu bien raíz. La cifra en cuestión va variando en función de diversos aspectos que observa durante el transcurso de la visita.
Pero las tareas del tasador no solo se resumen en observar. El cálculo final exige a dicho profesional solicitar una serie de documentos. Algunos de ellos ya los describimos cuando hablamos en este mismo blog sobre los documentos esenciales en una transacción inmobiliaria. La lista es muy extensa, pero mencionaremos los más importantes: catastro, planos, escritura e incluso las actas de las juntas de propietarios en caso de que el inmueble pertenezca a una comunidad de vecinos.
¿Qué es exactamente lo que aumenta o disminuye el precio de las propiedades?
Para saber cómo funciona el proceso de tasación de propiedades, es esencial conocer los diversos factores que, de unas u otras maneras, alteran el valor del inmueble. De un solo vistazo, el tasador o el profesional en cuestión al que recurres averigua todos los datos que describiremos a continuación, los cuales no son demasiado tenidos en cuenta con los dos primeros métodos antes descritos.
Estado
Lo primero en lo que se fija el tasador es el estado en el que se encuentra el inmueble. De poco sirve que esté perfectamente ubicado si entrar a vivir supondría tener que desembolsar decenas de miles de euros en una reforma integral.
Tal como explicamos en el artículo sobre cómo aumentar el valor de tu propiedad antes de venderla, hay una serie de cambios que tú mismo tienes la posibilidad de llevar a cabo -como por ejemplo pintar-, los cuales derivan en que la propiedad se pueda vender a un mayor precio.
Si bien es cierto que el año de construcción influye en el valor del inmueble, importa más si ha sido o no reformado.
Algunos vendedores optan por no llevar a cabo la reforma, pero se trata de un error. Un inmueble renovado siempre es mucho más atractivo. De hecho, en la mayoría de casos, se acaba recuperando con creces el dinero pagado para reformar la vivienda.
Ubicación
Antes hemos hablado de algunos aspectos relacionados con la ubicación, como la proximidad de ciertas instalaciones muy útiles como los colegios, pero hay otros factores que se valoran en una tasación, como por ejemplo la carga impositiva de ese municipio: IBI, tasas de residuos, etcétera.
La ubicación también juega un papel esencial en lo que respecta a las vistas. Si son despejadas y permiten disfrutar de elementos de la naturaleza que son sinónimos de belleza en estado puro, esto deriva en que el valor aumente drásticamente.
¿Recuerdas que en anteriores párrafos sacamos a colación la piscina? Es algo que aumenta mucho el valor de la propiedad, pero ¿qué tiene que ver esto con la ubicación? Básicamente la orientación de la casa. Algunas de ellas no ayudan demasiado a que el agua esté lo suficientemente caliente en verano para poder bañarse, mientras que otras como la sureste son las preferidas no solo por este aspecto, sino también por lo referente a la eficiencia energética.
A su vez, la ley de la oferta y la demanda está directamente relacionada con la ubicación. Por diversos motivos, ciertas zonas son muy deseadas por los compradores, sobre todo por lo bien que se vive allí. Debido precisamente a este último aspecto, pocos propietarios se desprenden de sus inmuebles. Ello deriva en que, cuando sale uno a la venta, se pague sin pestañear el precio que pide el vendedor. Así pues, al haber una oferta tan escasa y una demanda muy elevada, el valor de un inmueble ubicado en ese barrio aumenta hasta límites insospechados.
Características adicionales
Todo ‘extra’ que tenga el bien raíz se traduce en un aumento de su valor y conviene mencionarlo en el anuncio para atraer a una mayor cantidad de interesados.
Obviando la piscina y el jardín, a la lista hay que añadir los balcones, los trasteros y las plazas de parking, siendo estas últimas muy valoradas sobre todo en zonas céntricas en las que es casi imposible encontrar aparcamiento.
Calificación energética
Para entender este aspecto crucial en el proceso de tasación de propiedades, vamos a poner un ejemplo. Cuando te compras un frigorífico, si su calificación energética es A+++ cuesta más dinero si lo comparas con un modelo que ha obtenido una B. Esto es debido a que el electrodoméstico permanecerá muchas horas encendido a lo largo del mes y el primero de ellos te proporcionará un gran ahorro.
¿Qué pasa si en lugar de un frigorífico se trata de una vivienda? El consumo energético se dispara si las ventanas no aislan bien, por ejemplo. Consecuentemente, la calificación energética obtenida es reducida y también lo será el precio de venta.